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ricaken
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★置業小貼士★ 買賣樓流程須知

2012-11-16 16:55:01
  • 本帖最後由 outforlunch 於 2012-11-16 22:34 編輯

    以前的問答内容在以下鏈接:

    http://forum.cyberctm.com/forum/ ... &extra=page%3D1

    因為之前舊有 [買賣樓流程須知] 已經回覆量已滿, 現再精集上個帖內容, 留回較多空間給大家查詢

    主題: 估價, 落訂, 申請按揭, 落大訂, 簽約的步驟

    因為近來澳門樓市回暖, 成交急增下, 好多澳門準業主或想置業人士在版內都提出了很多有關不同購買物業的問題, 免去睇樓部份(有關內容, 下回分解), 由估價到成交過程, 今日一一為大家解構.

    當睇中有關單位 , 行內人俗稱[中盤], 由這一刻開始, 我們便步入置業階梯.

    1. 首先可以到公共行政大樓或各區公證局提取查屋紙
    地點:

    A.             物業登記局[CRP]
              地址  :澳門水坑尾街 162號公共行政大樓 1樓
              電話  :2857 1550
              辦公時間:週一至週五,上午 9時至下午 6時

    B              第一公證署
      地址  :澳門議事亭前地 16號地下仁慈堂大樓
      電話  :2857 4258
      辦公時間:週一至週五,上午 9時至下午 6時

    C.         海島公證署
      地址  :氹仔布拉干薩街 313號金利達花園地下
      電話  :2882 7502 / 2882 7504
      辦公時間:週一至週五,上午 9時至下午 6時

    D.         市民服務中心
      地址  :氹仔黑橋街平民新村75K號
      電話  : 2882 5252
            辦公時間:週一至週五,上午 9時至下午 6時

    E.         政府綜合服務大樓
      地址  :澳門黑沙環新街52號政府綜合服務大樓
      電話  :2847 1366
            辦公時間:週一至週五,上午 9時至下午 6時

    書面報告(查屋紙)
    確認證明 :澳門幣 10元(每單位計)

    因為澳門工務局是以實用面積 (平方米)計算, 所以如果要知道有關實用面積(平方呎) , 必須乘以10.76 就是實用呎數, 銀行估價是以實用呎數而非建築面積, 所以銀行估價必須要提供查屋紙.

    當中亦有顯准照發出年份, 可即入伙期.

    2. 估價

    查屋紙是可即時提取, 剛才已經講了基本注意內容包括實用面積等, 一般可交去銀行, 估價公司, 或我們公司作估申請; 注意, 一般銀行及估價公司是會收取服務費, 如果是申請貸款是可以括免有關收費.

    一般個人估價收費
    分層登記物業每單位收費MOP800元

    除了銀行, 亦可直接到估價公司查詢

    如:
    澳門南通信託投資有限公司
    第一太平戴維斯估值及專業顧問有限公司

    除了估價公司, 亦有一些免費口頭估價銀行, 如永亨銀行等

    一般地產公司亦會為直接客戶提供免費銀行估價查詢

    另外,  按揭轉介公司亦可為客戶同時提供多間銀行估價及貸款服務, 行政收費亦只是$30(分層登記物業每單位)


    3. 落訂

    一般銀行估價大約3個月更新一次, 當有了銀行估價後, 便可以進行還價階段.

    不同環境有不同的還價方式:
    市旺, 一般業主開價會比銀行估價高5-10%, 如銀行估價$200, 業主通常開210-220萬, 但議價空間不多, 旺市還價一般只有1-2%空間, 所以形成估價不足, 建議, 旺市時大可傾長一點成交期, 因為可等待銀行提升估價後再貸款, 估價可達至較高一點, 借貸成數就會更理想.

    市淡, 業主開價會比銀行估價高5% 或低於估價5%, 低於估價我地行稱估爆, 議價空間可以3-5%, 成交期比較短.

    成交期
    銀行一般最快可以在3星期內完成貸款手續. 樓花最快兩星期

    所以一般最短為30天

    標準為45天

    旺市一般可要求60天

    而銀行估價偏低或中間摩貸者多是90天


    落訂時請勿支付現金 , 因為過去有多次有地產經紀(沒有分大細地產)盜取有關訂金作其他用途, 所以最好依照有關查屋紙的業權人打銀行本票, 確保只有業主才收到有關訂金本票


    臨訂金額為80-150萬為5萬, 200-400為10萬, 400萬以上為20萬

    7-14日可在律師樓加大訂及簽買賣合約, 一般追加至1成樓價.

    有契物業律師見證費為MOP300 (註明: 是賣買各付300)
    (樓花)未做契物業律師見證費為MOP400-500  (註明: 是賣買各付400-500)

    ********首置申請免印花稅金者注意**********
    財政局免印花申請需要15工作天, 即3星期左右, 不包假期, 所以申請免印花者成交期最小45天.

    另小貼士: 很多時律師樓好或地產中介好, 成交日期上出要小錯誤, 就係成交日期為公眾假期或前後所以必須小心安排, 盡量避免在假期前後甚至當天為最後成交日期,  以免買賣雙方產生誤會.


    4.  申請按揭

    按揭申請分為兩種
    1. 是樓按預批
    2. 直接樓按貸款申請

    手續文件:
    買家及貸款人證件附本
    貸款人三個月糧單
    半年銀行戶口存款資料
    股票戶口
    基金供款單
    出糧簿仔
    住址證明
    租約(如有)


    信貸評分:
    職業:
    專業人士, 公職, 教書, 庄何等 評分最高
    公關, 地產從業員, 不定薪SALE 及行業等 評分最差

    年齡:
    家團按揭供款年期是以團員年紀最大去審理, 所以以兩夫婦按揭, 如果25歲以下可以借足30年, 不過加個爸爸媽媽幫手, 銀行就會大打折扣, 主要是年紀問題.  即便新樓銀行有機會會下調為20至25年

    銀行是會非常關心客戶的不良紀錄





    家團最高貸款比率為月收入45%

    各銀行比較
    每間銀行要求都有分別, 因應不同物業及客戶條件, 可選擇不同銀行去處理貸款要求. 中間有很多學問及技巧講究.


    短期財務借貸
    A. 銀行
    B. 財務公司



    小心銀行:
    因為好多時客人自己行入去問, 銀行職員好多時都係乜都得, 乜都可以, 又9成, 又借足等等, 先氹你比資料.
    你地千祈唔好信以為真, 因為一般職員只為搶個客回來先, 之後自己慢慢搞, 你信佢可能真係一窩粥, 因為銀行貸唔到比你, 唔係佢責任, 反而因為時間關係你要避迫乜野條件你都要應承佢. 結果可能會一肚氣, 兼煩惱多多. 所以貸款技巧很多, 如何取長舍短要有一套心得先可以.


    5. 落大訂

    本帖最後由 ricaken 於 2012-4-2 10:43 編輯



    澳門法律合法的私人公證員如下

    華年達        蘇亞利斯博士大馬路二十五號二樓二十五室
    Jorge Neto Valente        Tel.:28382222 Fax:28712633
    沙雁期         南灣大馬路四百二十九號二十五樓
    Henrique Saldanha        Tel.:28550413 Fax:28560019
    高理威        南灣大馬路四百二十九號二十五樓
    Alexandre C. Silva        Tel.:28550413 Fax:28560019
    安瑪莉        南灣大馬路四百二十九號二十五樓
    Maria Amélia António        Tel.:28550413 Fax:28560019
    歐安利        南灣大馬路五百一十七號南通商業大廈二十樓
    Leonel Alberto Alves        Tel.:28378579 Fax:28305197
    許輝年        南灣大馬路三百六十九號京澳大廈八樓B
    Philip Xavier        Tel.:28322770 Fax:28322873
    羅道新        澳門宋玉生廣場二百六十三號中土大廈六樓A座
    Artur Santos Robarts        Tel.:28921547 Fax:28920506
    官樂怡         南灣大馬路七百五十九號三樓
    Rui Cunha        Tel.:28372623 Fax:28553098
    陶智豪         友誼大馬路澳門置地廣場二三零一至二三零二室
    Frederico Rato        Tel.:28562322 Fax:28580991
    艾維斯         新口岸宋玉生博士廣場四百一十三號,皇朝廣場商業中心四樓C/D座
    Rui Afonso        Tel.:28750066 Fax:28750055
    安文娜         蘇亞利斯博士大馬路二十五號一樓十三室
    Manuela António        Tel.:28591128 Fax:28345678
    高願嘗         澳門羅保博士街十七A號皇子商業大廈十一樓
    Elisa Costa        Tel.:28579079, 28593836 Fax:28311702
    戴明揚         仁慈堂右巷五號一樓
    Jose Manuel O. Rodrigues        Tel.:28573515 Fax:28574087
    費文安        南灣大馬路五百一十七號南通商業大廈二十樓
    Diamantino O. Ferreira        Tel.:28378579 Fax:28305197
    史道加        澳門友誼大馬路九百一十八號世界貿易中心大廈十三樓AB座
    Carlos Duque Simões        Tel.:28223355 Fax:28725588
    包偉鋒         友誼大馬路五百五十五號澳門置地廣場十三樓1309室
    Joao Miguel Barros        Tel.:28712770, 28712742, 28712743 Fax:28713855
    蘇雅麗         南灣大馬路三百二十五號昌輝大廈二樓A
    Ana Soares        Tel.:28963020 Fax:28963024
    李敬賢         友誼大馬路五百五十五號澳門置地廣場十三樓1308室
    António Baguinho        Tel.:28788128 Fax:28705351
    司徒民義         殷皇子大馬路六十二號,中央商業中心十七樓
    António Dias Azedo        Tel.:28323798 Fax:28323787
    李奕豪        澳門北京街一百二十六號怡德商業中心十四樓A室
    Pedro Leal        Tel.:28750353 Fax:28750355
    方聖嘉         南灣大馬路三百二十五號二樓A
    Ana Fonseca        Tel.:28339203 Fax:28339228
    飛文基         南灣大馬路六百六十五號,志豪大廈二十一樓
    H. Miguel Senna Fernandes        Tel.:28573161;28573126 Fax:28572745
    雷正義         澳門南灣大馬路四百零九號中國法律大廈十一樓A及B座
    Pedro Redinha        Tel.:28785795 Fax:28785797
    李敬達         仁慈堂右巷六號三樓A
    Luís Reigadas        Tel.:28322094 Fax:28322387
    夏嘉圖         南灣大馬路四百零九號中國法律大廈二十五樓
    Ricardo Sá Carneiro        Tel.:28372299 Fax:28371199
    杜恩洛         南灣大馬路四百零九號中國法律大廈二十五樓
    Gonçalo Pinheiro Torres        Tel.:28372299 Fax:28371199
    黃顯輝         友誼大馬路澳門置地廣場二三零一至二三零二室
    Vong Hin Fai        Tel.:28562322 Fax:28580991
    林笑雲         友誼大馬路澳門置地廣場二三零一至二三零二室Tel.:28562322 Fax:28580991
    Paula Hsiao Yun Ling        
    高亨利         南灣大馬路七百六十三號十二樓A
    Henrique Custódio        Tel.:28356123 Fax:28356133
    宋慧菁        關閘廣場二百八十八號新寶花園地下Y
    Maria Lourdes d' Assumpção        Tel.:28400525 Fax:28403581
    高美莉        澳門友誼大馬路五百五十五號置地廣場工銀(澳門)中心十五樓
    Maria de Lurdes Costa        Tel.:28382222 Fax:28712633
    趙魯        南灣大馬路七百五十九號三樓
    Zhao Lu        Tel.:28372642 Fax:28356020
    施展鵬        澳門新口岸宋玉生博士廣場三百三十六號誠豐商業中心十七樓O座
    Nuno Farinha Simões        Tel.:28389278 Fax:28389277
    菲萬智        南灣大馬路三百零九至三百一十五號南粵大廈七樓B-C
    Américo Fernandes        Tel.:28355060 Fax:28355072
    馮建業        澳門新馬路三十九號十三樓C座
    Fong Kin Ip        Tel.:28330885 Fax:28330815
    山度士         南灣大馬路七百五十九號三樓
    Álvaro Rodrigues        Tel.:28372623 Fax:28356020
    石立炘        澳門南灣大馬路七百三十至八百零四號中華廣場8樓D座
    Paulino Comandante        Tel.:28715368;28715268 Fax:28355813
    李鑑明         澳門羅保博士街十七號 A皇子商業大廈11樓
    Camilo Ribeirinha        Tel.:28579079 Fax:28311702
    蘇雷        蘇亞利斯博士大馬路二十五號二樓二十五室
    Rui Sousa        Tel.:28382222 Fax:28712633
    高大衛        蘇亞利斯博士大馬路二十五號一樓十三室
    David Azevedo Gomes        Tel.:28591128 Fax:28345678
    高日昊         蘇亞利斯博士大馬路二十五號一樓十三室
    Hugo Ribeiro Couto        Tel.:28591128 Fax:28345678
    莊慶嘉         澳門商業大馬路二百五十一號A至三百零一號友邦廣場十八樓A-B座
    João Encarnação        Tel.:28333332 Fax:28333331
    高利亞        澳門南灣大馬路七百五十九號三樓
    Adelino Correia        Tel.:28372623 Fax:28356020
    呂嘉雯        南灣大馬路四百零九號中國法律大廈二十五樓
    Luisa Empis de Bragança        Tel.:28372299 Fax:28371199
    高步輝        南灣大馬路二百六十五號金麗閣三樓"A"及"B"座
    Porfirio Azevedo Gomes        Tel.:28322513 Fax:28329192
    潘世隆        澳門南灣馬統領街三十二號廠商會大廈五樓B座
    Marcelo Poon        Tel.:28378579 Fax:28305197
    雪莉亞        澳門南灣大馬路四百零九號中國法律大廈二十五樓
    Célia Rute da Silva Pereira        Tel.:28372299 Fax:28371199
    區利華        澳門南灣大馬路四百二十九號南灣商業中心十三樓1302室
    Luís Filipe Oliveira        Tel.:28372623 Fax:28356020
    馬天龍        澳門南灣大馬路七百五十九號三樓
    Nuno Sardinha da Mata        Tel.:28372623 Fax:28356020
    白立基        澳門友誼大馬路五百五十五號置地廣場工銀(澳門)中心十五樓
    Pedro Branco        Tel.:28382222 Fax:28712633
    白飛樂        澳門新馬路九十九號南華商業大廈九樓
    António Passeira        Tel.:28339189 Fax:28339793

    1 0
  • ricaken 2016-5-9 12:34:49
    推薦

    rawwe 發表於 2016-5-7 19:58
    請問可唔可以同業主訂合約,如因銀行未能做按揭 可以攞番D訂?(中介話我借8成應該無問題 不過始終都係銀行話 ...

    可以, 只是雙方協議

  • live_sobranie 2013-1-26 02:41:32
    推薦

    我係新手,未買過樓,還有很多意見想請教你...
    1. 如果我同妹妹買一層約430-450嘅樓,俾三成首期,銀行可以借幾多俾我哋?一般可以貸幾多年?(我哋月入約42000-44000,兩人均不超過30歲)
    2. 我妹可申請首置,如買一層450嘅二手樓,雜費要俾幾多?
    3. 如果去出糧銀行貸款,係唔係會好D?
    4. 申請貸款時,已經交咗糧單,點解銀行仲要睇存摺呢?
    5. 有冇銀行貸款係定息㗎?(即係貸款年期內都係2.75%,最多佢延長我嘅貸款年期,咁係唔係減少咗將來加息嘅風險?)
    6. 我屋企有層30幾年嘅唐樓係祐漢,屬於政府要重建範圍,約400-500呎,可唔可以按比銀行,然後做我哋新樓嘅首期,如可以,大約可以按幾多?

    麻煩你幫幫忙,買樓真係好煩惱!!!

  • ricaken 2012-11-16 17:04:01
    推薦

    outforlunch:

    順便在這裡放收集到的物業管理費。

    樓宇名稱               單位管理費(MOP/尺)        車位管理費(MOP/月)
    一號湖畔                2.5                                        只租不賣
    凱泉灣                1.4                                        只租不賣
    君悅灣                1.38                                        200
    唯德                        大單位330,細單位300               
    太子花城                0.5                                        120
    威翠                        0.3      
    宏開宏建                二房310               
    寰宇天下                0.88      
    悅景峰                0.56                                         150
    提督半島                0.75      
    新世界花園        0.5      
    昌明                 三房$410,二房360               
    晶品                        1.2      
    永亨花城                0.3      
    雄昌花園                細單位814呎:438                 100
    泉健豪庭                0.9      
    海怡花園                0.6      
    海擎天                0.8                                         165
    海洋花園                0.53                                          90
    海茵怡居                1.3                                       私家車200/月, 電單車100/月
    湖畔名門                1.5      
    澳門聯薪            細單位(原一房,後間2房)297元               
    濠庭都會                0.8      
    濠泊                        1.8      
    灝景峰                0.75                                         160
    百利寶                0.55                                         110
    百利新邨          三房單位                                  300               
    美蓮                        三房單位                                  285               
    聚賢雅苑                0.85                                         180
    至尊花城                850/月                                 120
    萬國華庭:         0.47               
    萬暉花園                0.4      
    葡京花園        利景,順景,勝景台 650/月         120
    逸麗                 一房230/月               
    金利達花園        0.4                                         120
    金苑大廈                (共兩座), 480/550元                 100
    金灣豪庭          0.5
    西望洋花園      0.8                                    200
    曼克頓             1.75                                  300
    金利達花園      大單位490 細440
    綠楊2房                $330                           150
    泰豐新邨               0.3
    海怡1050尺           440/月(連大廈維修基金)
    新都成花園           980/月                             200
    濠景花園           0.5                                135
    御景灣             0.9
    皇族                1.9  
    百達花園             380/月

  • ricaken 2012-11-16 17:01:59
    2#

    四十歲退休 發表於 2012-3-28 02:27
    >1. 首先可以到公共行政大樓或各區公證局提取查屋紙
    呢樣唔係代理做架咩? ...


    唔一定代理做, 因為不是每個物業都一定經地產成交, 而且有時為保障自己 ,萬一有關地產給你一張過了期的查屋紙, 事情可大可小

  • ricaken 2012-11-16 17:04:29
    4#

    okmmmm 發表於 2012-3-28 09:45
    咁我地點樣先可以攞住查屋紙去免費估到價?
    去永亨銀行?
    THX


    一般可以打電話查詢, 攞住查屋紙你話做貸款預批也可以, 不過有一個問題, 永亨是採用估價機, 估價很多時都是落後於真正市場, 而且並非大部份都有, 有些亦要交回估價公司, 所以並非每個都可以即時解答, 如唐樓, 基本上可以不用去永亨估, 會低個其他銀行估價佰份之10-20

  • ricaken 2012-11-16 17:05:27
    5#

    cutegigi 發表於 2012-3-28 16:17
    想問下如果經法務局簽契甘有咩手續,謝.


    必須經公證局,因為法務局本身沒有提供公証服務,簽契可在水坑尾公共行政大樓一樓,仁慈堂,(乙水)仔金利海島公證署均可申請

  • ricaken 2012-11-16 17:07:06
    6#

    " 生訂流程"

    生訂五萬,合約寫明生訂期限便可,地產公司會幫你寫

  • ricaken 2012-11-16 17:08:17
    7#

    kelvinred 發表於 2012-3-29 09:32
    請教下,落訂后再去律師樓簽約時追加至一成樓价,如果後面貸款出問題貸無足額,佄點處理?是唔是賣傢會退番 ...


    因為是死訂關系, 所以未能完成合約視作撻訂論

    所以在置前要做好風險評估, 不要盲目下訂, 招致損失

    所以在貸款一PART 我提供了預批建議, 作新手買家會有幫助

  • ricaken 2012-11-16 17:11:54
    8#

    問:落訂時但又未在律師樓簽約,買家付給賣傢d訂金點樣開證明,證明賣傢已經收左訂?如果唔落訂,直接去律師樓簽約時再比大訂得唔得?


    答:會有臨約及支票或現金簽收

    如果唔落訂,直接去律師樓簽約即時比大訂是可以的, 可減去分大細之問題

  • ricaken 2012-11-16 17:14:35
    9#

    朱古力新地 發表於 2012-3-30 12:32
    想請教買賣樓花手續會有何不同? 唔經地產經紀搞手續的話, 又有咩要注意?


    買樓花經地產著數過同發展商直接簽。因為地產有退佣。發展商就不會。是很蝕底。而且直接買自已更要擔中介角色。聯絡溝通都要自己做, 返而未必係好事, 當然你同發展商老闆非常非常之熟, 又另作別論.

  • hottea2006 2012-12-18 03:51:05
    10#

    有冇租樓流程需知呀?

  • ricaken 2012-12-18 11:23:51
    11#

    hottea2006 發表於 2012-12-18 03:51
    有冇租樓流程需知呀?

    http://forum.cyberctm.com/forum/ ... ad&tid=10478521

  • live_sobranie 2013-1-26 02:40:26
    12#


    麻煩你...
    想請問如果我有物業要轉名,我須要出示婚姻狀況証明嗎?因我是共產制,我老公須要出席轉名嗎?

  • ricaken 2013-1-27 13:13:12
    14#

    live_sobranie 發表於 2013-1-26 02:40
    麻煩你...
    想請問如果我有物業要轉名,我須要出示婚姻狀況証明嗎?因我是共產制,我老公須要出席轉名嗎?
    ...

    睇查屋紙

  • ricaken 2013-1-27 13:25:49
    15#

    live_sobranie 發表於 2013-1-26 02:41
    我係新手,未買過樓,還有很多意見想請教你...
    1. 如果我同妹妹買一層約430-450嘅樓,俾三成首期,銀行可以 ...


    不用煩, 找我們或一些專業的地產代辦便可.


    1. 如果我同妹妹買一層約430-450嘅樓,俾三成首期,銀行可以借幾多俾我哋?一般可以貸幾多年?(我哋月入約42000-44000,兩人均不超過30歲)
    *估價7成, 25-30年(按不同銀行基準不同)


    2. 我妹可申請首置,如買一層450嘅二手樓,雜費要俾幾多?
    *睇已做契定未做契, 約12萬


    3. 如果去出糧銀行貸款,係唔係會好D?
    *唔一定

    4. 申請貸款時,已經交咗糧單,點解銀行仲要睇存摺呢?
    *銀行才知你沒有存錢習慣及借貸

    5. 有冇銀行貸款係定息㗎?(即係貸款年期內都係2.75%,最多佢延長我嘅貸款年期,咁係唔係減少咗將來加息嘅風險?)
    *以前定息利高於6厘, 是貴浮息2倍至3倍, 所以已經冇乜人用, 而家是定額供款.

    6. 我屋企有層30幾年嘅唐樓係祐漢,屬於政府要重建範圍,約400-500呎,可唔可以按比銀行,然後做我哋新樓嘅首期,如可以,大約可以按幾多?
    *都是估價7成, 只可以分10年供

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